Mieter oder Vermieter: Wer ist fürs Renovieren zuständig?

Hier lesen Sie, welche Renovierungen für Mieter Pflicht sind oder ob vielleicht sogar Ihr Vermieter selbst zur Farbrolle greifen muss.

Was sagt das Gesetz?
Grundsätzlich liegt die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen beim Vermieter (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Allerdings kann diese Pflicht vertraglich an den Mieter weitergegeben werden – z. B. mit dem Satz: „Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen zu tragen.“ Doch nicht alles, was im Mietvertrag steht, muss auch zwingend gelten. Viele vermeintliche Klauseln in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind laut Bundesgerichtshof nicht wirksam, da sie den Mieter benachteiligen. Oft gibt es auch individuelle Vereinbarungen im Mietvertrag, die die Bedingungen festlegen. Solche „Individualabreden“ fallen unter die Vertragsfreiheit und haben Vorrang vor den AGB.

Was sind Schönheitsreparaturen?
Bestimmte Arbeiten müssen spätestens beim Mieterwechsel durchgeführt werden: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, Streichen der Heizkörper und Heizungsrohre, Streichen der Innentüren, Streichen der (Holz-)Fenster und Außentüren von innen. Das legt die II. Berechnungsverordnung, ein Regelwerk aus dem Bereich des geförderten Wohnungsbaus, fest (§ 28 Abs. 4 Satz 3). Alles darüber hinaus, beispielsweise das Abschleifen oder Versiegeln von Parkettböden oder das Streichen von Sockel- oder Fußleisten, ist keine Pflicht.

Klauseln oft unwirksam
Zum Thema Schönheitsreparaturen gibt es bis heute kein eindeutiges pauschales Bundesgerichtshof-Urteil. Durch oben genannte Individualabreden kann im Einzelfall Unterschiedliches gelten. Sollen Sie in Ihrem Mietvertrag Klauseln finden, die die Renovierung betreffen, lohnt es sich daher, genau hinzuschauen. Denn sind bestimmte (Teil-)Klauseln nicht zulässig, müssen Sie im Zweifel überhaupt nicht renovieren. Unwirksam sind vertragliche Bedingungen beispielsweise dann, wenn Sie über die oben genannten Pflichten hinaus Reparaturen vornehmen, in einer bestimmen Farbe lackieren oder die Wohnung in einem 1-a-Zustand zurückgeben sollst, obwohl sie überhaupt noch nicht renovierungsbedürftig ist.

Ersatz der Renovierungskosten
Haben Sie bereits renoviert und stellen im Nachhinein fest, dass Sie gar nicht dazu verpflichtet waren, können Sie die entstandenen Kosten vom Vermieter zurückfordern. Dieses Recht gilt für Handwerkerrechnungen wie auch Arbeiten in Eigenregie (Bundesgerichtshof, Urteil vom 27. Mai 2009, Az. VIII ZR 302/07).

Renovierungskosten mit Kaution verrechnen?
Im umgekehrten Fall – wenn Sie vor Ihrem Auszug nicht renovieren, obwohl Sie dazu verpflichtest sind – kann Ihnen Ihr Vermieter die entstandenen Kosten für die Renovierung von der Mietkaution abziehen. Aber Vorsicht: Arbeiten, die Sie selber nicht hätten übernehmen müssen, dürfen auch nicht in Rechnung gestellt werden. Nicht gerechtfertigte Abzüge oder Zahlungen müssen Sie innerhalb einer Verjährungsfrist von sechs Monaten nach Ende des Mietvertrags zurückfordern.

Übernahme unrenovierter Wohnung
War die Wohnung bei Ihrem Einzug nicht renoviert? Dann kann Sie Ihr Vermieter auch nicht einfach zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichten (BGH, Urteil vom 18. März 2015, Az. VIII ZR 185/14). Deshalb ist ein ein Übergabeprotokoll wichtig und nützlich, in dem der Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt des Einzugs festgehalten wird. Spätestens bei Ihrer nächsten Mietwohnung sollten Sie ein solches Protokoll einfordern, um später beim Auszug Klarheit zu haben.

Fazit
Um Ärger mit Ihrem Vermieter oder unnötige Arbeiten zu vermeiden, sollten Sie sich frühzeitig vor dem geplanten Auszug mit dem Thema Renovierungen befassen und Ihren Mietvertrag auf Regelungen und Bedingungen hierzu überprüfen. Klauseln, die über die grundlegenden Schönheitsreparaturen hinausgehen, sollten Sie kritisch betrachten und in jedem Fall überprüfen. Im Internet finden Sie viele beispielhafte Gerichtsurteile zu unwirksamen Regelungen, die Ihnen möglicherweise viel Geld und Mühe ersparen.